大道至简,大隐隐于市。最高的秘密,往往在你眼前,你却视而不见。“周期”,看似玄而又玄,极为复杂,不可说,说不清,实际上非常简单。房子其实就是周期,你看到的房价下跌,就是周期下行。周期已来,不用到处找了。
经济和金融,影响最大的周期是信用周期,信用基于预期,依赖抵押物,反身互动。房子不仅是钢筋水泥,更是基于土地的资产,而土地则是全社会最大的抵押物,从按揭贷款,经营贷,到地方政府债,都有土地抵押。如果没有土地,没有任何抵押,银行是不可能放出天量贷款的,而中国以银行的间接融资为主,信用的发放,全靠银行了。房价下跌,土地贬值,抵押物价值下降,信用发放的基础也就动摇了,不仅新发放信用受阻,之前发放的存量信用还面临抵押物不足,急需补充抵押物的问题。而且,随着房价下跌,人们对未来经济的预期下降,也不敢加杠杆借贷,信用的增长也会放缓。这些结合到一起,就构成了周期的下行阶段。
不识庐山真面目,只缘身在此山中。你看不清周期,因为身在其中,只考虑房价本身,只考虑房子对自己生活的影响。实际上,土地房产是周期的核心,房子就是周期!
当趋势停止的时候,剩下的只有估值。现在房地产就是如此,上涨趋势停止,下行趋势开始,只剩下高高在上的估值。
中国的房地产,租售比严重扭曲,净收益率很难达到2%以上。这相当于50倍以上PE市盈率的股票,需要盈利快速增长,或者市场大牛市,拿着才有意义,否则极度危险。假设一个房地产,租金收益率为2%,房价下跌30%,大跌之后,租金收益率才2/70=2.86%,并不高。房价要跌去50%,腰斩之后,才可能有区区4%的收益率。与此同时,买房按揭贷款,利息至少也有4%了。
按照微博上这位的说法,发5万亿国债可能有救。但是,发行多少万亿国债,可以改变房地产下行的大趋势,让风重新吹起来?发行多少万亿国债,能让房地产的估值变得便宜呢?如果不能改变,发再多的国债又有什么意义呢?
风口上,猪都能飞。风停了,猪还是猪。趋势停止,只剩估值。前面的上涨,趋势推动。后面的走势,就要估值决定了。
央行北京分行和央行上海总部的数据显示,北京上海的楼市,在下跌的大趋势中,无法幸免。